จำนอง &​ ขายฝาก ต่างกันอย่างไร?

โดยปกติทั่วไปแล้วการให้ใครกู้ยืมเงินต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ยืม (สัญญากู้)​ ถึงจะฟ้องได้ แต่ก็มีหลายท่านที่ให้กู้ยืมเงินโดยต้องมีทรัพย์มาค้ำประกันไว้โดยส่วนมากจะนิยมเป็นบ้าน ที่ดิน คอนโด นั่นเอง ซึ่งหลักๆแล้วจะใช้2วิธีที่ทนายเห็นเป็นประจำคือ การจำนอง หรือ ขายฝาก นั่นเอง
✅#การจำนอง คือ การเอาที่ดินหรือบ้านมาค้ำประกันหนี้ไว้
โดยต้องเข้าใจกันก่อนว่า การจำนองคือสัญญาอุปกรณ์หรือสัญญาพ่วงนั่นเอง จะต้องมีสัญญาหลักคือสัญญากู้(หนี้ประธาน)​
เมื่อมีสัญญากู้แล้ว แทนที่จะเอาคนมาค้ำประกัน ก็เอาที่ดินหรือบ้านมาค้ำประกันแทนเพราะทรัพย์มีมูลค่าและน่าจะได้เงินคืนแน่นอนกว่าคนค้ำประกัน โดยจะเรียกวิธีนี้ว่า การจำนอง
👉เมื่อลูกหนี้ผิดนัดไม่ชำระหนี้ เราจะยึดที่ดินที่จำนองมาเป็นของเราเลยได้หรือไม่?
การจำนองค้ำประกันหนี้นั้น หากลูกหนี้ผิดนัดชำระหนี้ เจ้าหนี้หรือผู้รับจำนองจะต้องทำการ #บังคับจำนอง ซึ่งจะมี2วิธีดังนี้
1.คือการเอาที่ดิน #ขายทอดตลาด โดยกรมบังคับคดี แล้วนำเงินมาใช้หนี้เรา หรือ
2.ยึดทรัพย์บังคับจำนอง วิธีนี้มีเงื่อนไข คือลูกหนี้จะต้องขาดส่งดอกเบี้ยไม่น้อยกว่า5ปี และ มูลค่าของทรัพย์นั้นน้อยกว่าหนี้ที่เป็นอยู่
ในการบังคับจำนองนั้นผู้รับจำนองจะบังคับจำนองได้ ต้องส่งหนังสือบอกกล่าวบังคับจำนอง ให้นำเงินมาใช้หนี้ ซึ่งต้องกำหนดเวลาให้ผู้จำนองไม่น้อยกว่า 60 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือที่ส่งไป ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 728 หากเลยกำหนดเวลาดังกล่าวแล้วยังเพิกเฉยก็ฟ้องคดีแพ่งต่อศาลเพื่อขอทำการบังคับจำนองต่อไป เมื่อศาลมีคำพิพากษาแล้วก็จะเข้าสู่ขั้นตอนบังคับคดี คือการนำทรัพย์ที่จำนองนั้นขายทอดตลาดแล้วนำเงินมาใช้หนี้ครับผม
👉ในการจำนองอสังหาริมทรัพย์นั้น ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน
👉ค่าธรรมเนียมในการจดจำนอง คือ 1%ของมูลค่าจำนองสูงสุดไม่เกิน2แสนบาท (มาตรการใหม่ปี 2564 ชั่วคราว เหลือ 0.01%)​
✅#การขายฝาก คือ การขายทรัพย์สินให้แก่ผู้รับซื้อฝาก โดยกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินจะเป็นของผู้รับซื้อฝากตั้งแต่วันทำสัญญาขายฝากนั้นเลย โดยมีกำหนดระยะเวลาซื้อคืน ซึ่งผู้ขายฝากสามารถซื้อคืนในเวลาใดก็ได้ก่อนครบกำหนดที่ได้ตกลงกันไว้ในสัญญา โดยจะต้องนำเงินไปให้แก่ผู้รับซื้อฝากซึ่งเรียกว่า สินไถ่ นั่นเอง
👉หากผู้รับซื้อฝากไม่ยอมรับเงินสินไถ่จะทำอย่างไร?
เมื่อยังไม่เกินกำหนดเวลาขายฝาก ผู้ขายฝากสามารถนำสินไถ่ไปซื้อทรัพย์กลับคืนมาได้ แต่ถ้าผู้รับซื้อฝากกลับบ่ายเบี่ยงไม่ยอมรับเงินสินไถ่ตามสัญญา ก็สามารถนำเงินไปวางทรัพย์ที่สำนักงานวางทรัพย์ หรือหากเป็นการขายฝากที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ก็สามารถนำเงินไปวางทรัพย์ไว้ที่สำนักงานที่ดินนั้นได้เลยครับ
👉การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ก็ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน (พากันไปขายฝากที่สำนักงานที่ดินเลย หนังสือเดี๋ยวเจ้าหน้าที่ทำให้ครับ)​
👉ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนขายฝากอสังหาริมทรัพย์
1.ค่าธรรมเนียม2%ของราคาประเมินทุนทรัพย์
2.ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
3.ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของหรือราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาขายฝากแล้วแต่อะไรจะสูงกว่า (ในกรณีที่ถือครองที่ดินไม่ครบ5ปี หรือ อยู่ในเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)​
4.อากรสแตมป์ 0.5% จากราคาประเมินหรือราคาขายฝากแล้วแต่อะไรที่สูงกว่ากัน
✅เรื่องค่าธรรมเนียมต่างๆ สามารถคำนวณได้เองผ่านเว็บกรมที่ดินครับ
ลิงค์นี้ http://lecs.dol.go.th/rcal/#/
…………………………
🚩สรุปง่ายๆคือ หากคุณจะให้ใครกู้ยืมเงินโดยใช้ที่ดินหรือบ้านมาค้ำประกันไว้
👉หากเป็นจำนอง ค่าธรรมเนียมถูกกว่าขายฝาก แต่เวลาลูกหนี้ไม่จ่ายคุณต้องฟ้องศาลให้ทำการบังคับจำนอง (จ้างทนายดำเนินการได้)
👉หากเป็นการขายฝาก ที่ดินนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของคุณตั้งแต่วันทำสัญญา และเมื่อถึงกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญา แล้วไม่นำเงินสินไถ่มาให้แก่ผู้รับซื้อฝาก เท่ากับว่า ผู้ขายฝากหมดสิทธิ์ซื้อคืนนะจ๊ะ ผู้รับซื้อฝากไม่ต้องไปฟ้องศาลให้โอนกรรมสิทธิ์หรือยึดที่ดินแต่อย่างใด เพราะที่ดินเป็นของคุณอยู่แล้ว (จะมีฟ้องก็แต่ฟ้องขับไล่ถ้าเขาไม่ยอมออกจากที่ดินนั้น)
📍#ทนายบีและเพื่อน
รับว่าความทั่วราชอาณาจักร (คดีบังคับจำนองก็รับนะ)​
📞062-334-5337​ ทนายบี
Line id : belawyer
#จำนอง #ขายฝาก #บังคับจำนอง
#ฟ้องเงินกู้